AB PEGASUS

AB Pegasus er en andelsboligforening omgivet af byliv og parker, i hjertet af Nørrebro. Ejendommen er fra 1927, velholdt og i 5 etager, med 185 lejligheder, 5 forretninger og 3 gårde.

Projektet indeholdt etablering af 135 nye altaner, udskiftning af samtlige vinduer mod gade samt en delvis facaderenovering. Boligforeningen havde et ønske om lyse altaner. For at visualisere dette bedst muligt for beboerne, fik ART-TEK udarbejdet 3D tegninger af ejendommen med de nye altaner og vinduer.

Som foreningens bygherrerådgiver har ART-TEK indledningsvist udarbejdet et skitseprojekt, hvor foreningens ønsker blev konkretiseret og visualiseret. ART-TEK har varetaget myndighedsbehandlingen, udarbejdelse af udbuds- og udførelsesprojekt, kontrahering med totalentreprenør, tilsyn under udførelse, mangelgennemgang og endelig aflevering og færdigmelding af projektet. Projektet blev udført hen over flere etaper i perioden 2018-2024.

Byggeriet stod på mens lejlighederne stadig var beboet. Derfor har ART-TEK haft stor fokus på, så vidt muligt at mindske generne for beboerne, samt at informere løbende om byggeriets proces og tidsplan.

På trods af udfordringer undervejs – såsom entreprenørens konkurs – er det lykkedes at fuldføre projektet som ønsket, så ejendommen i dag har fået et nyt, smukt udtryk.

PROCES:

• 
  Rådgiveraftale Rådgiveraftale

  Inden arbejdet påbegyndes udarbejdes en rådgiveraftale som detaljeret beskriver opgaven og de ydelser som bliver leveret, samt tidsplan for projektering, pris, budget m.m.

  Vores rådgiveraftale er baseret på ABR 18 (Almindelige bestemmelse for teknisk rådgivning og bistand, Forenklet).

• 
  Registrering Registrering og forundersøgelser

  Det første der bliver foretaget på en renoveringsopgave, er en detaljeret gennemgang af ejendommen og registrering og fotografering af bygningerne.

  Byggesagsarkivet i kommunen vil blive studeret nærmere, så alle oplysningerne om bygningerne vil blive opsamlet og analyseret.

• 
  Projektforslag Projektforslag

  På et større renoveringsprojekt, er projektforslaget den indledende forventningsafstemning mellem os som byggerådgiver og jer som bygherre. Projektet skal defineres og afgrænses så mål og ønsker bliver afklaret og afstemt i forhold til økonomiramme og mulighederne for ejendommen. Det er vigtigt at projektet fra starten spores i en retning alle parter kan være tilfredse med.

  I samråd med os, skal bygherre i denne fase træffe vigtige beslutninger om æstetiske, funktionelle, tekniske og økonomiske løsninger, drifts- og vedligeholdelsesprincipper samt om finansiering. Der tages stilling til mulighederne ift. ejendommens placering, lokalplan, myndighedskrav mm. Der opstilles løsninger på de forskellige funktionskrav, og grænsefladerne mellem de involverede faggrupper defineres.

  Bygherres ønsker konkretiseres ved udarbejdelse af tegninger, der viser ejendommens fremtidige forhold. Projektforslaget kan evt. danne grundlag for en forhåndsgodkendelse hos myndighederne, hvilket er en god idé på de større projekter, inden der bliver brugt yderligere økonomi på projektet.

  ART-TEK tilbyder at varetage denne fase som totalrådgiver, men kan også overtage projektforslaget fra anden rådgiver, og føre projektet videre derfra.

• 
  Myndighedsprojekt Myndighedsprojekt

  Myndighedsprojektet danner grundlag for arbejdets videre forløb. Myndighedsprojektet er et pejlemærke for både projektorganistationen og bygherre om, hvor vi er på vej hen, og hvad det endelige resultat bliver.

  Myndighedsprojektet indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i relation til myndighedskrav, herunder en beskrivelse af projektets arkitektur, konstruktionsvalg, materialevalg og tekniske installationer. På projekter hvor der foretages ændringer ved bygningens konstruktionsmæssige eller brandtekniske forhold, fremskaffes starterklæring fra henholdsvis certificeret statiker og/eller brandrådgiver.

  Myndighedsprojektet indsendes til kommunen for godkendelse og udstedelse af byggetilladelse.

  Med ART-TEK som fagingeniør for konstruktioner:

  I ART-TEKs konstruktionsafdeling leverer vi statisk dokumentation for bærende konstruktioner. På de mindre projekter bliver der typisk udarbejdet et fuldt færdigt udførelsesprojekt inkl. starterklæring fra certificeret statiker, hvis der er tale om projekter i konstruktionsklasse 2, 3 eller 4.

  På større projekter, kan der være en økonomisk fordel for bygherre, i at starte med den indledende statiske dokumentation inkl. starterklæring fra certificeret statiker, og vente med det komplette udførelsesprojekt indtil en byggetilladelse fra myndighederne er opnået.

  I begge tilfælde leverer ART-TEK en komplet pakke, som bygherre selv kan uploade direkte på Byg & Miljø til ansøgning om byggetilladelse.

• 
  Kalkulation og budget Kalkulation og budget

  Det kan undre hvorfor kalkulationen og udarbejdelse af budgettet foretages efter myndighedsprojektet og ikke tidligere.

  For at få et retvisende billede af projektets økonomiske konsekvenser, er det vigtigt, at der foreligger et projektgrundlag, som alle parter kan være enige om.

  Projektgrundlaget i det her tilfælde vil være myndighedsprojektet. Vi vil, via vores brede netværk indhente vejledende priser på projektet. Priserne vil derved blive vurderet i forhold til de realistiske priser, der er på markedet.

  Ved renoveringsopgaver tilføjer vi altid minimum 10% oven i det samlede budget til uforudsete udgifter. Dette for at sikre projektets fremdrift mod eventuelle ubehagelige overraskelser.

• 
  Udbuds-/ Udførelsesprojekt Udbuds-/ Udførelsesprojekt

  Det næste skridt i projekteringsfasen vil være en udarbejdelse af udbudsprojektet på baggrund af myndighedsprojektet og en godkendelse fra myndighederne. Udbudsprojektet fastlægger opgaven entydigt, hvor der vil tages højde for byggetilladelsens betingelser.

  Udbudsprojektet vil omfatte en meget detaljeret beskrivelse af entreprenørens arbejde.

  I korte træk omfatter udbudsprojektet følgende:
  • Tegninger herunder oversigts-, hoved- og detailtegninger
  • Statisk dokumentation herunder statiske beregninger (hvis projektet involverer ændringer i ejendommens bærende konstruktioner)
  • Arbejdsbeskrivelser og tilbudslister
  • Udbudskontrolplaner
  • Tilsynsplaner
  • Kvalitetsplan
  • Kvalitetssikring af materialer
  • Udbudsmaterialet udarbejdes med AB 18 som aftalegrundlag for entreprisen.

  Med ART-TEK som fagingeniør for konstruktioner:

  Hvis myndighedsprojektet kun indeholder den indledende statiske dokumentation for projektet, vil ART-TEK i denne fase udarbejde et komplet udførelsesprojekt for konstruktioner. Der udarbejdes statiske beregninger og tegninger. Eventuelle projektændringer bliver tilføjet / tilrettet og der laves arbejdsbeskrivelser, som er grundlaget for entreprenørens prissætning af opgaven samt selve udførelsen.

• 
  Udbud og kontrakt Udbud og kontrakt

  Når udbudsprojektet er godkendt af bygherre, udsendes udbudsmaterialet i hovedentreprise til 3-4 hovedentreprenører. Tilbuddene modtages i licitation.

  Udover prisen kigger vi også på entreprenørens organisation og opgaveløsning. Det er meget vigtigt for os, at den pågældende entreprenør, der får tildelt entreprisen, har vist forståelse for opgaven og respekt for de beboere, som skal leve med stilladser og andre byggegener i en del måneder.

  Tildelingskriterier for hovedentreprisen er noget som vil blive fastlagt i tæt samarbejde mellem os og foreningen / bygherre. Ligeledes vil de entreprenører, der bliver inviteret til at afgive et bud blive udpeget i fællesskab.

  Når det mest fordelagtige bud er fundet, tager ART-TEK sig af kontraktforhandlingerne. Til sidst udarbejdes en entreprisekontrakt til underskrivelse af begge parter.

• 
  Udførelse og tilsyn Udførelse og tilsyn

  I udførelsesfasen afsættes der tid til et givent antal fagtilsyn, hvor byggerådgiveren sikrer sig, at arbejdet udføres i henhold til projektmaterialet og håndværksmæssigt korrekt.

  Der afholdes løbende byggemøder mellem bygherre, byggerådgiver og de udførende parter, med det formål at få en status over bl.a. følgende emner:
  • Byggedrift
  • Tidsplan
  • Økonomi
  • Eventuelle henvendelser fra beboere som skal adresseres
  • Valg af materialer
  • Drift og vedligeholdelse
  Byggeledelsen udarbejder referat, som er juridisk bindende for alle parter.

  Uafhængig udførelseskontrol:

  For at opnå en sluterklæring hos den certificerede statiker, er det nødvendigt med veldokumenteret udførelseskontrol fra den udførende entreprenør. Med ART-TEK som fagingeniør for konstruktioner tilbyder vi en tillægsydelse for den uafhængige udførelseskontrol. Vi kommer ud på tilsyn, hvor vi registrerer og fotograferer arbejdet, vi indsamler alt det nødvendige dokumentation og til slut fremskaffes en sluterklæring fra certificeret statiker.

• 
  Aflevering Aflevering

  Aflevering af projektet består af løbende mangelgennemgang for hver afsluttet etape. Den endelige afleveringsprotokol kommer til at indeholde samtlige notater for mangelgennemgange sammen med eventuelle udbedringsnotater.

  Der foretages økonomiopfølgning, godkendelse af regninger samt udarbejdelse af teknisk byggeregnskab.

  Det er entreprenøren, der indkalder til afleveringsforretning. Byggeledelsen vurderer i første omgang om indkaldelsen har sin berettigelse, og informerer bygherre / foreningen, som også stiller med en repræsentant. Ved uvæsentlige mangler, får entreprenøren 1-2 uger til afhjælpning. Ved væsentlige mangler, nægtes afleveringen, og der aftales et nyt tidspunkt for en ny afleveringsforretning.

  Byggerådgiveren færdigmelder sagen på Byg & Miljø til myndighedernes godkendelse og udstedelse af ibrugtagningstilladelse. For at opnå ibrugtagningstilladelse er det nødvendigt med sluterklæring fra henholdsvis certificeret statiker og/eller brandrådgiver, på de projekter hvor der er foretaget ændringer ved bygningens konstruktionsmæssige eller brandtekniske forhold.

  For at opnå en sluterklæring hos den certificerede statiker, er det nødvendigt med veldokumenteret udførelseskontrol fra de udførende. Dette koordineres af os som byggerådgiver.

  Med ART-TEK som fagingeniør for konstruktioner:

  Som udgangspunkt er bygherre selv ansvarlig for at fremskaffe den nødvendige udførelsesdokumentation fra den udførende entreprenør – med mindre bygherre har tilkøbt den uafhængige udførelseskontrol fra ART-TEK (se beskrivelse under Udførelse og fagtilsyn).

  Vi leverer en samlet pakke dokumentation inkl. sluterklæring fra certificeret statiker, som bygherre selv kan uploade direkte på Byg & Miljø til færdigmelding af projektet og anmodning om ibrugtagningstilladelse.

• 
  1&5-års eftersyn 1- og 5-års eftersyn

  I forbindelse med et renoveringsprojekt skal byggeriet gennemgås for mangler henholdsvis 1 og 5 år efter, at det er blevet afleveret til bygherren. Eventuelle fejl og mangler registreres, og byggerådgiver koordinerer udbedringen af disse. I tilfælde af garantistillelse overfor entreprenøren, frigives det sidste beløb først ved godkendt 1- og 5-års eftersyn.

•