Projektforløb til andelsboligforeninger og ejerboligforeninger

Projektforløb

Med et fast og gennemprøvet projektforløb sikrer vi, at dit byggeprojekt bliver til en succes.

Alle projekter gennemgår en række faser, hvor der fælles for alle, påbegyndes med en aftale og afsluttes med en evaluering. Da der bliver tale om projekter som variere i type, størrelse og kompleksitet, vil kravene til de forskellige projekter varierer. En typisk rådgivningsopgave inden for renovering af en ejendom vil indeholde alle projektaktiviteter i et rådgivningsforløb. I de mindre projekter vil en del af projektaktiviterne ikke være nødvendige.

I Art-tek har vi et fast projektforløb med faste rutiner, som alle projekter gennemgår. Dette er med til at sikre den samme høje kvalitetsrådgivning som ydes. Samtidigt sikrer vi os, at alle problemstillinger i et givende projekt bliver belyst. Gennem hele projektforløbet holder vi en tæt dialog med kunden, således at kunden løbende bliver opdateret med projektets stadie, økonomi m.m.

Nedenstående bliver vores faste aktiviteter i projektforløbet beskrevet.

    Process:

  • Rådgiveraftale Rådgiveraftale

    Inden arbejdet påbegyndes udarbejdes en rådgiveraftale som detaljeret beskriver opgaven og de ydelser som bliver leveret samt tidsplan for projektering, pris, budget m.m.

    Vores rådgiveraftale er baseret på ABR 89 (Almindelige bestemmelse for teknisk rådgivning og bistand - Oktober 1989)

  • Registrering Registrering og forundersøgelser

    Det første der bliver foretaget på en renoveringsopgave er en detaljeret registrering af bygningerne.
    Byggesagsarkivet i kommunen vil blive studeret nærmere, således at alle oplysningerne om bygningerne vil blive opsamlet og analyseret. Bygningerne vil blive nøje fotograferet. Dette er for at undgå evt. diskussioner med den udførende entreprenør om, hvor ansvaret for eventuelle skader ligger.

    Der vil blive arrangeret et møde med foreningens byggeudvalg, hvor vi i fællesskab kan køre ud, og se på nogle reference byggerier for at indhente inspiration til projektet.

  • For- og myndighedsprojekt For- og myndighedsprojekt

    Forprojektet skal danne et grundlag for arbejdets videre forløb. Forprojektet vil skabe et pejlemærke for både projektorganistationen og beboerne om, hvor vi er på vej hen, og hvad er det endelige resultat bliver.
    Det gode ved at udarbejde et forprojekt er, at man vil kunne opdage eventuelle uoverensstemmelse mellem projektorganistationen og byggeudvalget, således at man kan spore projektet i den rigtige retning, som alle kan være tilfreds med.
    Forprojektet vil indeholde en redegørelse for projektets endelige udformning i relation til myndighedskrav, herunder en beskrivelse af projektets arkitektur, konstruktionsvalg, materialevalg og ikke mindst tekniske installationer.
    På baggrund af ovenstående vil vi allerede på dette stadie kunne indsende et myndighedsprojekt til godkendelse hos kommunen.

  • Kalkulation og budget Kalkulation og budget

    Det kan undre hvorfor kalkulationen og udarbejdelse af budgettet foretages efter forprojektet og ikke tidligere.
    For at få et retvisende billede af projektets økonomiske konsekvenser, er det vigtigt, at der foreligger et idegrundlag, som alle parter kan være enige om.
    Idegrundlaget i det her tilfælde vil være forprojektet. Vi vil, via vores brede netværk indhente vejledendepriser på projektet. Priserne vil derved blive vurderet i forhold til de realistiske priser, der er på markedet.
    Ved renoveringsopgaverne tilføjer vi altid minimum 10% oven i den samlede budget for uforudsete udgifter. Dette for at sikre projektets fremdrift mod eventuelle ubehagelige overraskelser.

  • Detaljeprojekt Detaljeprojekt

    Det næste skridt i projekteringsfasen vil være en udarbejdelse af detailprojektet på baggrund af forprojektet og en godkendelse fra myndighederne. Detailprojektet fastlægger opgaven entydigt, hvor der vil tages højde for byggetilladelsens betingelser.
    Hovedprojektet vil omfatte en meget detaljeret beskrivelse af entreprenørens arbejde.
    I korte træk omfatter hovedprojektet følgende:
    Tegninger herunder oversigts-, hoved- og detailtegninger
    Statisk dokumentation herunder statiske beregninger
    Godkendelse i kommunen
    Arbejdsbeskrivelser og tilbudslister
    Udbudskontrolplaner
    Tilsynsplaner
    Kvalitetsplan
    Naturligvis vil alle materialer blive kvalitetssikret.
    Udbudsmaterialet udarbejdes således, at AB 92 er aftalegrundlaget for entreprisen.

  • Udbud og kontrakt Udbud og kontrakt

    Når hovedprojektet er godkendt af beboerne eller deres repræsentanter, udsendes udbudsmaterialet i hovedentreprise til 3-4 hovedentreprenører. Tilbuddene modtages i licitation.
    Vi forestiller os, at det ikke udelukkende er prisen som entreprenørerne skal konkurrere om. Organisationsplan og den måde entreprenørerne har tænkt sig at løse opgaven på, kan være faktorer, som bør spille ind ved valget af det vundne bud. Det er meget vigtigt for os, at den pågældende entreprenør, der får tildelt entreprisen, har vist en forståelse for opgaven og respekt for de beboer, som skal leve med stilladser og andre byggegener i en del måneder.
    Tildelingskriterier for hovedentreprisen er noget som vil blive fastlagt i tæt samarbejde mellem os og foreningen. Ligeledes vil de entreprenører, der bliver inviteret til at afgive et bud bliver udpeget i fællesskab.
    Når det økonomisk mest fordelagtige bud er fundet, udarbejdes en entreprisekontrakt til underskrivelse af begge parter.

  • Udførelse og tilsyn Udførelse og tilsyn

    Under udførelsesfasen vil der blive afholdt et ugentligt byggemøde, hvor byggeledelsen udarbejder et referat. Referatet vil være juridisk bindende for alle parter, hvor der er indsigelses frist til førstkommende byggemøde. Formålet med byggemøderne er at få en status over byggedrift, tidsplan, økonomi, evt. konflikter med beboerne som skal løses her og nu, valg af materialer, drift og vedligeholdelse osv. Byggeledelsen vil naturligvis foretage en inspektion / tilsyn på stedet direkte inden byggemødet.
    Derudover vil byggeledelsen foretage 2-3 uanmeldte tilsyn ugentligt for at sikre sig, at arbejdet foretages i henhold til projektmaterialet, og at arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt.

  • Aflevering Aflevering

    Afleveringsforetningen af opgaven behandler vi således, at der løbende bliver foretaget en mangelgennemgang for hver etape, der bliver afsluttet. Den endelig afleveringsprotokol kommer til at indeholde samtlige notater for mangelgennemgange sammen med eventuelle udbedringsnotater.

    Det er entreprenøren, der indkalder til en afleveringsforretning. Byggeledelsen vurderer i første omgang om indkaldelsen har sin berettigelse, og informerer foreningen. Til afleveringen anbefaler vi meget stærkt, at en repræsentant for foreningen møder op. Vi møder naturligvis op og udfylder dokumenterne. I tilfælde af, at der er uvæsentlig mangler, får entreprenøren 1-2 uger for afhjælpning. Er der væsentlige mangler, nægtes afleveringen. og der aftales et nyt tidspunkt for en ny afleveringsforretning.

  • Evaluering Evaluering

    Det er vigtigt, når projektet er afsluttet at foretage en evaluering for at samle op på erfaringer og perspektivere resultaterne i forhold til det fremtidige samarbejde. De gode erfaringer vi har gjort os, skal vi forsætter med, og de dårlige tiltag vi har foretaget, behøves ikke at blive gentaget.